Crédit immobilier 2019 : pourquoi contracter un crédit pour acheter son logement ?

Pour de nombreux ménages, le crédit immobilier est un allier de taille pour financer un projet immobilier. Qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale, de revendre son logement pour acheter plus grand quand la famille s’agrandit ou encore de se lancer dans l’immobilier locatif, le prêt immobilier permet chaque année à de nombreux ménages d’investir dans la pierre. Plus rentable que l’épargne, plus sécurisé que les placements boursiers, l’investissement immobilier est aujourd’hui particulièrement avantageux grâce à la politique accommodante de la Banque de France qui incite les banques à pratiquer des taux bas.

Le crédit immobilier peut être complété par un apport personnel et/ou par des prêts aidés.

Crédit immobilier

Qu’est-ce que le crédit immobilier : définition

Le crédit immobilier de France est encadré par le Code de la consommation. Il s’agit d’un prêt d’argent dont le montant, le taux d’intérêt et la durée sont contractualisés dans un document signé par le prêteur et par le ou les bénéficiaires.

Cette somme d’argent est accordée par un établissement financier et permet de financer tout ou partie de l’achat d’un bien immobilier, d’un terrain constructible, de parts ou actions de sociétés immobilières de type SCI ou encore de travaux et frais nécessaires à la construction d’une habitation.

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Les taux crédit immobilier 2019 qui ne cessent de baisser permettent à de nombreux ménages d’accéder à la propriété. La durée moyenne des prêts qui ne cesse de s’allonger permet également de réduire le taux d’endettement des ménages qui voient leur pouvoir d’achat immobilier s’améliorer. Malgré tout, certains paramètres doivent être respectés pour espérer obtenir un crédit immobilier.

Les revenus et la profession du ou des emprunteurs, la part d’apport personnel disponible, la capacité d’endettement ainsi que la gestion courante des comptes bancaires sont scrutés à la loupe par les banques avant qu’elles n’acceptent de prêter de l’argent. Il est donc primordial de présenter un profil emprunteur favorable et faire montre d’une capacité à mettre de l’argent de côté.

Afin d’obtenir un crédit pour investissement locatif, les emprunteurs ne doivent pas perdre de vue que les banques ne prennent en compte que 70 à 80 % des revenus tirés de la location pour calculer les ressources du contractant. Il est recommandé dans ce cas de disposer d’un apport personnel et d’un emploi stable pour voir son dossier accepté. Même chose pour un crédit immobilier pour senior ou retraité, l’épargne est dans ce cas essentielle. Il n’est pas impossible d’obtenir un crédit immobilier à la retraite mais il est cependant peu probable de pouvoir emprunter sur de longues durées. Dans l’idéal, le mieux est donc d’anticiper l’acquisition immobilière avant l’âge de la retraite.

Comment fonctionne un crédit immobilier

Pour les novices que sont souvent les primo-accédants, le fonctionnement du crédit immobilier peut sembler obscure. Pour savoir quel crédit immobilier choisir, la simulation prêt immobilier reste la meilleure option. Une fois la banque choisie, le dossier monté et la proposition adressée à l’emprunteur, la banque s’engage à maintenir son offre dans les mêmes conditions pendant trente jours. De son côté, l’emprunteur dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours.

Une fois le contrat signé par les deux parties, le crédit ne peut être révoqué que si le projet à l’origine du prêt n’est pas réalisé au bout de quatre mois ou si l’emprunteur n’obtient finalement pas les fonds. Conformément à l’échéancier du crédit immobilier, le remboursement s’effectue ensuite de manière régulière, durant une durée définie. Un remboursement par anticipation est possible mais il peut faire l’objet de pénalités précisées dans le contrat.

A terme, le prêt peut également faire l’objet d’un rachat de crédit immobilier afin de simplifier la gestion financière d’un ménage et de réaliser des économies en bénéficiant d’un taux plus attractif.

Les avantages et les inconvénients de faire un crédit immobilier  

En 2019, le crédit immobilier bénéficie de taux toujours attractifs qui permettent au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Des prêts complémentaires peuvent également venir s’ajouter au prêt principal selon certaines conditions. C’est par exemple le cas du PTZ qui finance jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement neuf en zone tendue, sans payer d’intérêt, ce en fonction des ressources des emprunteurs. Il est réservé aux primo-accédants et peut être complété par un éco-PTZ pour des travaux de rénovation énergétique. Le PTZ peut également être associé au prêt d’accession sociale (PAS) réservé aux ménages les plus modestes.

Attribué sans conditions de ressource, le prêt conventionné permet quant à lui de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, dans le neuf comme dans l’ancien. C’est le seul prêt donnant droit à l’APL (aide personnalisé au logement).

Un achat immobilier peut également être financé grâce à l’épargne : le prêt épargne logement (PEL) ou le compte épargne logement (CEL) par exemple, qui permettent d’obtenir des crédits immobiliers avantageux grâce à des versements réguliers.

Pourquoi faire appel à un professionnel : le courtier 

Indépendant des banques, le courtier crédit immobilier est un professionnel reconnu qui peut négocier les meilleures offres de financement grâce à sa connaissance des différents établissements financiers et de la règlementation en vigueur. Il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un courtier notamment lorsqu’il s’agit de décrocher un crédit immobilier sans apport ou lorsque l’on est primo-accédant.

Malgré le coût des honoraires, les conseils d’un courtier immobilier permettent parfois de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie. En outre, ils aident de nombreux ménages dont les dossiers de financement sont refusés par les banques, grâce à l’optimisation du coût de l’assurance, du montant du taux et de la durée du prêt.


Comment comparer des crédits immobiliers ?

Si la notion de taux crédit immobilier est évidemment essentielle et permet de comparer les offres des différentes banques, ce n’est pas la seule. La durée du prêt, le TAEG et le montant des mensualités ont également leur importance. Pour ne pas fragiliser leur budget, les ménages doivent pouvoir déterminer leur « reste à vivre », autrement dit ce qu’il reste une fois le prêt remboursé chaque mois. Il est également intéressant de connaitre les modalités de remboursement anticipé et les éventuelles pénalités en cas de revente avant la fin officielle du crédit. A noter qu’en moyenne, un crédit immobilier est remboursé au bout de huit ans.

Pour comparer les crédits immobiliers, le mieux reste donc de comparer les offres et de réaliser une simulation de crédit immobilier, en ligne ou auprès des agences. Les banques sont nombreuses qu’il s’agisse du crédit agricole immobilier ou encore du crédit foncier immobilier. Il peut donc être intéressant de démarcher sa propre banque pour demander un financement mais également de s’adresser aux concurrents.

Comment calculer un crédit immobilier ?

Le calcul crédit immobilier est défini par plusieurs éléments essentiels. Le premier d’entre eux est évidemment le prix de vente du logement qui est souvent équivalent au capital emprunté. Il peut toutefois varier en fonction de la part d’apport personnel. La durée de l’emprunt, les taux d’intérêt qui sont pour la plupart fixes mais peuvent aussi être variables, les frais de dossier et le montant de l’assurance doivent également être pris en compte.

Il est primordial pour préparer un dossier de financement et convaincre une banque de prêter de l’argent, de déterminer sa capacité de remboursement mensuelle. Les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier ne peuvent en pratique excéder 33 % des revenus mensuels. C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement.

Définit par le Code de la consommation, le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût réel du crédit est également une notion primordiale. Il synthétise le taux d’intérêt du prêt mais également les frais annexes liés à l’assurance emprunteur et aux frais de dossier. Pour plus d’information avec ce site.

Assurance crédit immobilier

Non obligatoire, l’assurance crédit immobilier est pourtant exigée dans la plupart des demandes de crédit immobilier. Elle permet d’apporter une sécurité supplémentaire à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Sous certaines conditions, l’assurance se substitue à l’emprunteur pour le remboursement des mensualités en cas de maladie, d’invalidité, de perte d’emploi ou de décès.

L’assurance de prêt est souvent contractée directement auprès de la banque mais l’évolution de la législation depuis 2010 avec les lois Lagarde et Hamon favorise la délégation d’assurance. Les emprunteurs peuvent désormais résilier leur contrat chaque année et comparer les offres pour faire des économies. Une seule règle : respecter le principe d’équivalence des garanties.