Vous pouvez probablement, comme de nombreux emprunteurs, bénéficier de plusieurs prêts pour boucler votre plan de financement: un prêt bancaire, un prêt d’épargne logement (PEL, CEL), un prêt 1 % logement, un prêt à taux 0 % ou un PAS.

Alors sachez que dès que vous financez un projet immobilier à l’aide de plusieurs crédits de durées différentes, si la banque ne vous propose aucun aménagement, les premières années, les mensualités sont généralement insupportables. Comment faire le plein des prêts aidés et réglementés sans se ruiner?

Votre solution: l’emboîtement des différents prêts ou lissage des mensualités. Afin de permettre à l’acquéreur d’étaler ses charges dans le temps et de minorer ses sorties mensuelles, les banques vous proposent «d’emboîter» vos différents prêts, les professionnels parlent aussi du lissage des mensualités. En quoi cela consiste-t-il ? À vous autoriser à réduire le montant des remboursements de votre prêt bancaire, dans un premier temps, durant lequel vous payez les prêts plus courts et les moins chers (PEL, CEL, 1 %, PTZ…). C’est seulement dans un second temps que les remboursements de votre prêt bancaire augmenteront au fur et à mesure que ceux des autres crédits s’achèveront.

L’avantage : ce montage vous permet, en lissant vos mensualités de remboursement, de faire le plein des prêts aidés et réglementés auxquels vous avez droit. À défaut, votre taux d’endettement, limité à 30 % de vos revenus, risque de grimper dangereusement et votre crédit principal vous serait refusé.

Exemple : pour financer un achat de 125000 € Monsieur et Madame X disposent d’un apport personnel de 15600 € Ils doivent emprunter 109443 € et peuvent bénéficier, à côté de leur prêt bancaire d’une durée de 21 ans, d’un prêt 0 % et d’un PEL sur 10 ans.

CQFD : M. et Mme X doivent justifier de revenus d’environ 2700 € par mois sans «emboîtement» contre 2200 € «avec emboîtement» pour acquitter des mensualités de plus de 800 € durant 10 ans dans le premier cas et de 652 € dans le second. Un différentiel de 500 € de revenus par mois qui peut éventuellement permettre à un emprunteur d’obtenir son crédit sans dépasser les 30 % d’endettement recommandés. 

L’inconvénient : le report du remboursement du crédit bancaire a un coût. Dans notre exemple, l’option lissage des mensualités surenchérit le coût total du prêt de 670,64 si le jeu en vaut vraiment la chandelle!

Extrait : Barnier, Laurence. Crédit immobilier : empruntez malin, dépensez moins.
Paris, France: Vuibert, 2006. 61.